市场惨淡卖房难，各种针对房东的“商业模式”和“套路”也随之多了起来。

比如以前专门收割下家的“黄牛串串房”，现在换个套路出来坑房东了。

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市面上的“黄牛串串房”越来越多了！

最近在看房子，打开网站 ，可以看到很多房子装修都很新，风格也比较类似。

什么ins风现代风，墙上挂着几幅画 ；

床甚至连膜都没撕掉，家电看着很新其实是杂牌；

给人感觉很像售楼处的样板间，没有一点居住痕迹…

诸如此类这种很大概率就是串串房。

也就是房东、二房东为了尽快卖出或出租花了极少的钱装修的，耗时很短，装修材料极差。

买家（租客）住进去就是人肉甲醛吸尘器，看上去很干净漂亮，其实对健康危害很大。

甚至有人因为住进串串房，得了白血病，不可谓不怕。

所以如果买来准备自住，尽量避开这种装修好没住过人的房子，尤其是那种一看就很廉价的装修。

这种房子，金玉其外败絮其中，第一眼感觉很好，但住进去没多久各种问题就出来了，最重要的是损害身心健康。

用脚想想，串串房的目的是为了赚差价，那就不可能用多好的装修材料，往往甲醛严重超标。

房间内的物品也是华而不实，摆件很多，但都不是实用的物件，尤其没有烟火气。

2

串串房也叫“凤变冰”！

串串房，源自炒房客的说法，是炒房流派的一种打法，有一种更高级的讲法叫“凤变冰”。

顾名思义就是“凤姐”变“冰冰”。

“凤姐”想要变成“冰冰”，自然要经过化妆改造，所以说得再直白点，凤变冰就是丑房改造项目。

这类炒房客会专门寻找一些年代久远、装修奇差的老破小，底价买入后，花大力气装修改造，然后卖给一些文艺青年、小夫妻等。

凤变冰的关键，是买入的足够便宜，这样才能有足够的套利空间。

因为说白了，愿意买老破小的，预算都不会很高，哪怕你装修地再好，买家也只愿意支付自己原本的心理溢价，再高就很难了。

所以，这类玩家在买入的时候，会利用房子的缺点，大力杀价，一定要低于市场价不少，这样获利空间才大。

在上海楼市还不限购的年代，凤变冰玩家们可以大规模批量操作，可能同时有好几套老破小在装修。

现在这类炒房客已经基本绝迹，因为短期内交易成本、资本成本太高。

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套路升级了！

串串房以前那种收房模式玩不下去了，所以现在套路升级了，机构不收房了，而是和业主签合同。

业主说一个到手价，然后机构负责卖房，卖多了的钱给他们，卖不掉业主还要付给他们装修费。

然而在现在这种行情下，卖房的核心是精准定价；

你不可能就凭一个装修好，比你的同户型同楼层多卖出大几十万；

买家也会算账的，在他的心里，你这个装修值多少钱？可能还不够你的成本。

上海的房子动辄几百万上千万，哪个买家又会真正图这点装修？

下家看到这种房子可能会直接走，买下来还浪费拆旧费。

当然，适度装修是必要的，但没必要那么重，毕竟房子整体的性价比才是最核心的。

而且装修是很个性化的东西，每个家庭每个业主的需求、喜好都不一样。

有些家庭孩子多，有些家庭养宠物，还有不少独居人士，

这种风格统一的装修，只能匹配一少部分人，换句话讲，卖房的受众面可能进一步变窄了。

如果房子能卖出去，那自然皆大欢喜。

房东顺利卖房拿钱置换，中介机构赚佣金差价。

如果房子卖不出去，那房东还要付装修费。

据我所知，装修费可不便宜，50多平的老破小要花20多万装修，这成本最后都要算在房东头上。

如此，机构稳赚不赔，房子卖了吃差价，卖不了就吃装修费。

楼市进入新时代，卖房也越来越专业，单边代理大势所趋，但串串房这种就属于邪门歪道了。

打开天眼查，某串串房机构，合同纠纷可真不少。

3

套路太深，谨防踩坑！

其实不只是上海，全国都有很多这样的套路玩法，叫房贩子也好，串串房也好，坑了上家坑下家，在中间赚差价，或者装修费。

以前甚至还有更野蛮的玩法：

机构伪装成买家，用10万的定金签下房子，然后迅速装修后转手找下家接盘，专门在中间吃差价；

这么玩，200万定金可以签下二十套房子；

而且合同设计很刁钻，一不留神业主就容易违约。

这么玩以前可以，以后会越来越难。

因为楼市转变了，装修处理完以后，接盘侠还是难找。

机构毕竟是赚差价，装修还是要顾虑一下成本。

而这两年买房人都是带40米大刀出门的……

对于买家来讲，怎么判断是否串串房？

首先看厨电，两个特征：1、杂牌，2，没开过火；

对卖家来讲，一定要注意看合同，别房子没卖掉，又额外出一笔装修款。

租房子的也要注意了，租主人家以前住过的房子，千万不要租二房东的房子，这类人真的是无所不用其极，甲醛超标100倍。

“串串房”给我们什么启示？

万事万物过犹不及：

1）如果你要卖房，建议轻度装修，尽量空关。

人都是视觉动物，购房者是为场景买单的，尤其是女性购房者。

所以我卖房一般会选择空关，自己不住，租约也解除，只要房子价格卖得好，根本不在乎那点租金。

装修方面，两万块的软装就行，房子里打扫一下，刷个墙，换个灯，换个窗帘，但如果为了卖房而重度则大可不必。

2）如果你要买房，注意不要为装修支付高溢价。

相比房间内的装修，你更应该关注房龄、社区品质、地段等因素，装修是可变的，其他因素是不可变。

4

卖房的逻辑变了！

现在市场冷淡，卖房也要随行就市，调整策略。

如果要卖的房子，卖不出合适价格。那就先去市场上看看，想买的房子，能砍到什么价格！

不要总想着过去最高点的价格，也不要总想着自己的买入价，要随行就市。

如果必须要砸盘才能成交，那为什么砸盘的不能是你呢？别人砸了跑了，你更被动。

目前这个形势，你降价卖掉其实不亏，因为如果你换房的话，你手持现金尽可以大刀砍向你的卖家。

现在上海这么多甩卖的二手房，现金在手，完全掌握主动权。

不要只看到自己的损失，你的房子跌了，你去买的大房子砍的更多！

须知，低价卖，是为了低价买！